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陈劲松:买房升值的故事 已局部破产

2020年01月01日 14:20
来源: 澎湃新闻

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  2020年1月1日,房地产综合服务提供商深圳世联行地产顾问股份有限公司(世联行,002285.SZ)董事长陈劲松撰文,展望“21世纪第三个十年”的房地产行业发展趋势——作为一切生活的空间载体,房子的形式和价值会有怎样的回应,才能配得上这“新十年”?

  陈劲松说,未来十年,居住在城市的人口数量将超过中国总人口的70%。中国房地产配合了中国的城市化、工业化的进程,在未来十年还将走向“城市中国”这一大趋势。

  他认为,最吸引年轻人的不是新城,而是老城,更是城市核心。那里的租金,尤其是商业和酒店房租最贵;那里的酒吧、艺术画廊和小吃街通宵营业。

  中国城市在21世纪第三个十年,进入“城市整合”与“城市发展”的并轨时代。而功能混合的楼宇、产业园将取代功能单一的建筑。

  为了效率,为了使用,为了生活,为了配套,总之一句话:为了人,都需要打破功能的单一(纯住宅小区除外),进行功能的混合来运营。

  当理发店和咖啡室进入写字楼时,托儿所、健身房……进入产业园绝对理所当然。

  在21世纪的第三个十年,将迎接小品牌时代的来临。陈劲松说,当你去一个城市商务出差,选择什么品牌的酒店,在此前只是一个档次问题;在未来十年,这还是“品位”和“圈层”问题,更是一个验证“自己是谁”的大问题!

  同理,居住在哪里,以前也只是钱的问题,未来则是“社区”和“邻里”的问题。大公司、小公司不是问题,居住的标签不再由开发商的大小来确定。而是由“品位”和“小区”来确定,由设计和内容来确定。

  对于长租公寓的未来,他说,共享的一个重要载体,是空间;只有空间共享,才是真正的生活共享。线上跨越的空间,必须由实体空间中节省的时间来真正体验:面对面,抗衡科技的异化;面对面,解决人与人的交往。

  共享空间会诞生人与人交往的新规则,这个规则可以是熟人之间,更多的则是生人之间,这就是“校园规则”——:既有规范,也有自由;既有集体,也有个体。

  90后、00后甚至60后都需要“校园规则”的重新树立,这将是真正的“后小康时代”的生活规则。因此,空间要重构,更新也随之展开,这既是人口结构生活方式的需求,也是几代人心理的需求。

  如果租是一种有尊严的生活方式,那么附加在不动产上的权利和社会福利,就必须给到租户。随着各城市推出大量公租房和开发商自持物业的入伙,租购同权必将随之而至。

  只有租购彻底同权,才能真正使得“房子是为了住的,不是为了炒的”在21世纪第三个十年真正贯彻这个“房子的定位”。

  现在的问题,不是各地“不为”,而是目前条件“不能”。因为公共服务,尤其是教育和医疗,不能完全满足人民的需求。而这正是未来主要的投资方向。

  而产权到底意味着什么?

  (买房)升值的故事,已局部破产。“产权”不是所有权,“产权”是基于不动产的一系列“权利”的组合。当然,不同的“权利”会有不同的价值。那什么是“生活”真正需要的价值?

  以60后举例来说,他们需要的是“旅居”,也就是不动产一段时间的使用权。这个使用并不等于入住“酒店”,而是“Hotel as a home”,怎么讲?当然是Time share——分时度假和“产权交换”,他们需要的是不同时段的“诗意栖居”。

  这个规模庞大的群体,除小部分旅居海外,绝大部分将以中国大地上的旅游城市为“候鸟”栖息地,为了自己人生的完满,成为各种“Time share”的最大客户群。

  “文旅”,不只是概念,“小镇”是城市生活的最佳补充。由此,适用于这个规模庞大的活跃长者的“文旅地产”,主要内容当然是服务——各种档次的服务将带来真正的溢价。

  陈劲松认为,随之带来的是“移动房子”。未来十年,当无人驾驶进入商用时,就是重新定义“不动产”的时候。5G时代,可能是居住领域变化最大的时代。随着技术的突破,房子本身就是最大的智能家居,加上“移动”,就会颠覆房地产现有体系和配套,管理和价值。

  对于市场千呼万唤的REITs——以租金为基础收益的不动产权益基金,陈劲松表示,中国房地产增量还没有过渡到存量,升值的故事远远走在租金故事之前。

  还因为,房地产最重要参与人之一“政府”的杠杆远未加到位。但一切发展都有个“极限值”,都有约束条件的“极限值”。当政府、开发商和居民的杠杆接近这个值时,REITs就有了到来的可能,它将使得办公和商业不动产真正进入证券化时代,同时也会使证券市场有了基于不动产收益的超大规:统?段榷ǖ钠分。

(文章来源:澎湃新闻)

(责任编辑:DF526)

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